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澳洲房产为什么我又劝退了一个要买房的人呢
发布日期:2020-08-11

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“在百年一遇的疫情下,不一定有百年一遇的机会,更多的是百年一遇的狼狈和慌乱。”2020年8月,墨尔本进入四级封城,州长宣布了“灾难状态”。同时宣布了百年以来第一次宵禁,即晚8点到次日早5点,非必要原因,不能出门。四级封城为期6周。可以说,目前还活着的人,都是第一次遇到这么严重的危机,朋友圈充斥着各种“活久见”和“有生之年系列”。如果四级封城还无法控制疫情的蔓延,可以预见的是公共卫生危机引发经济危机,再引发社会危机。现在我们离走到奔溃的边缘已经非常近了,6周而已。最近很多朋友问我:“那资产,还值钱吗?”我说:“你的问题问错了,正确的问法应该是:资产,还值多少钱?”资产,只要能变现,当然就值钱。如果你说的是“动产”,比如你的汽车,电脑,相机,电视等等,你10万澳币买来的保时捷,现在2万澳币卖,一定能卖得出去。

澳洲房地产

如果你说的是“不动产”,比如你130万澳币买来投资的别墅,现在30万卖,也一定能卖得出去。

注意啊,这里说的是“现在”。笔者对未来没有预知能力,也许将来保时捷扔在街上也没人开,因为还要加油;房子空在那里也没人去住,因为还要维护。

所以我说,问题应该是:资产,还值多少钱?

笔者不是“末日论者”。笔者的投资、工作和生活计划都是以疫情可以过去为前提的。但是面对资产大幅缩水的预期,笔者也不存有任何侥幸心理。

我跟朋友开玩笑说:“为什么总说资产有泡沫,泡沫不好吗?

你把半瓶水使劲摇一摇,你看看有没有泡沫?水变多了吗?”

2013-2019年,就是澳洲地产这半瓶水疯狂摇晃的7年。今天不上历史课,主要讲讲都有哪些泡沫,当你想做接盘侠的时候,也要做个心里有数的接盘侠。

澳洲房地产行业泡沫 :

1,开发用地价格飙升

在国内,有点地产经验的朋友都熟悉一句话——面粉比面包还贵。字面意思来看,说的是面粉的价格卖的比加工好的面包更贵。你可能要问,难道是面粉不再生产了吗?是地里种不出庄稼了吗?是的,国内很多一线城市,土地供应非常紧缺,而且严格控制容积率。地里已经没有庄家了,但是吃面包的人却越来越多,土地供应紧缺和人口增长,导致了“面粉比面包还贵”。但是墨尔本的情况恰恰相反。前几年CBD城区居然没有容积率要求,真是现实版的“人有多大胆,地有多大产”。早年来墨尔本做开发的华人朋友,可真是乐开了怀,逢人便讲澳洲政府“人傻地多”。政府“傻”?墨尔本的地主可不傻。看着一栋栋高楼拔地而起,土地价格马上翻四倍五倍,甚至十倍。直接拿着开发商的投资回报计算表倒着推算出来土地要卖多少钱。这里不展开讲了,有兴趣的朋友可以在后台给笔者留言。开发用地的拿地成本一下子变成了开发商肩头沉重的负担。但是没关系,毕竟还可以盖高楼呢,开心!

澳洲买房投资

2,融资成本飙升

开发商兴高采烈的拿着项目去银行贷款,银行一看,“哟!某某总的格局很大嘛,要盖某条街第一高楼啦!咱们墨尔本的天际线要更漂亮了啊!但是我们庙小啊,只能给您批这么多贷款,要不拉上别的银行和基金一起给您做?”几家银行和基金跑下来,总算搞定了融资,可惜贷款利率增加了不少。

上面的情景那是运气爆棚的选手。一般情况继续往下看。大部分开发商都要想办法从亚洲投资人的手里融资。还有些开发商自有资金是融资来的,开发贷款也是融资来的。亚洲投资人的胃口被互金和P2P这些玩坏了,年化没有10%就不要谈啦。“我们在澳洲做地产开发的,不是那种P2P,我们资产在那放着呢,多安全啊!” “哦哦哦,你是搞地产开发的有保障啊?早说啊,那就15%以上吧,谁让你赚的多还有保障呢!”最后左算算、右算算,总体融资成本增加了5%-10%啊,压力有点大啊!不过没关系,毕竟高楼可以盖起来了,开心!

澳洲房产投资

3,营销和销售成本飙升

展示房,宣传册,线上线下广告,中介佣金和推广费,这些都是笔明账。通常在开发商的投资计划书里,营销成本是1%,销售佣金是4%,总成本就控制在5%。等到上了市场,发现友商的路子一个比一个野,加上这几年市场不好,卖不动。那怎么办?高大上的展示房,精美的宣传册,漂亮的线上广告和线下推广一个都不能少,全都上呗。

“佣金怎么也要6%吧,不然销售都没动力啊”

“佣金?佣金都好谈,能加价卖,就能加佣金!”

“客户觉得房价贵怎么办?”

“那就先加5%房价,然后再给客户返5%优惠!”

“好!”

(如有雷同,纯属巧合)

墨尔本房产

4,建筑成本飙升

维州是工会的天下不假,工人每年涨薪不假,但是建筑成本的飙升根本原因还是能接大项目的建造商太少了。开发商在和建造商的谈判中失去了主动权和话语权。尤其是亚洲背景的开发商,他们一方面是“受害者”,另一方面讲也是建筑成本上涨的推手。建造商发现和亚洲开发商谈价格太容易了,自然就推掉了本地开发商的项目,导致全行业的建筑成本坐火箭一样上升。

“听说你要对比几家建造商啊?”

“是啊,我们正在招标,已经看了你们的报价了......” 话音未落。

“那几家昨天我已经打过电话了,都要涨价了,我们准备重新出报价!”

“好吧,那今天签!”

当然实际情况要复杂得多。开发商和建造商的谈判是一个博弈的过程,新手上路总要交点学费,一直在行业里的老牌开发商早已经学会了重复博弈。但是墨尔本大开发的这几年,市场上的项目多,建造商少,整体的建筑成本还是疯长。

澳大利亚房产

5,政府收费上涨

澳洲房产除了购买土地时候的印花税和各项批文的申请费之外,市政贡献费也是一笔巨额支出,往往是分摊到每套房子上面来计算的。CBD就这么大,本来是给3万多人住的,现在要盖一栋1000套的公寓,那咱们这些道路,水管,电线,照明,清洁等等市政设施负担太重了啊,是不是也要升级一下!

从2016年开始,通常一套CBD的公寓分摊下来的市政贡献费在4-8万澳币。

大家下次路过CBD看到道路施工的时候,就知道这些钱是从哪儿来的了。真是帮政府解决了大问题,城市焕然一新的钱终于有人给出了。

现在回头看看第1点里,以前政府对容积率不设限制,是不是真的傻,大家心里就有数了。

澳洲房价

每次遇到各种金融危机,债务危机,某行某业快要玩不下去的时候,总有人跳出来说一句,“当潮水退去,才知道谁在裸泳”

那当这些裸泳的人下水的时候,怎么没有人大喊一声,“看!有人没穿衣服就来游泳了!”

后来笔者才发现,说“当潮水退去,才知道谁在裸泳”的人和最开始帮这些“裸泳者”摇旗呐喊的是一帮人。

资产,究竟还值多少钱?

至少应该把上面的水分拧干了再说吧。

拧到多干,才算干呢?

等到新房价格和周边同类二手房成交价接近的时候,就差不多拧干了。

墨尔本一手好牌,打了个稀烂,居然连川普都在推特上慰问澳大利亚的维州了,太丢人了。如果6周的四级封城还控制不住疫情,那就不是讨论资产还值多少钱的问题了,可能就是......

听完这些,我的朋友说,那我再等等,先不买房了......

澳洲买房

题外话:

百年一遇的疫情下,希望每个人都能安排好自己的生活。虽然维州疫情很严重,但是政府正竭尽全力帮助每个维州人维持体面而有尊严的生活。狼狈和慌乱还没有到来,希望永远也不会到来。疫情过后,维州政府会怎样重启经济?澳洲的QE大门已经打开,也还有降息空间,政府的大招是什么?到底有没有百年一遇的赚钱机会?今天小编先挖个坑,未完待续。了解更多澳洲买房,租房,移民,留学等新讯,可以致电澳大利亚恒泰国际集团咨询或者在线留言哦。