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为什么说长期持有才是投资澳洲房产的最好策略呢
发布日期:2020-07-29

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澳洲房产投资策略都有哪些呢?为何说长期持有才是投资澳洲房产的最好策略?对于澳大利亚房产来讲,很多投资者习惯于国内思维,即“短平快”,利用房产牛市快进快出快速赚钱。如果从短期来看,澳洲住宅房产一般不算是高收益资产。考虑到印花税和资本增值税等高进入和高退出成本,以及短期内的房价浮动,长期持有可能是投资澳洲房产时最好也是最简单的策略。关于澳洲房产投资,如果你作为一个新手,那么你肯定要了解一下澳洲房产投资策略,你需要和一些有经验的投资者学习,看看他们的经验,如此一来可以避免自己少犯很多错误,少走很多弯路,那么今天我们就来聊一聊澳洲房产投资策略都有哪些。

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1、拥有一套自住房

首当其冲,你买来自住的澳洲房子其实就是一种投资,这也是在澳大利亚最热门的房产投资策略。目前在澳大利亚,一些特定的城市和区域,经常出现租房比买房贵的情况,那么很多有条件的人群就开始购买了自己的自住房。与其帮助房东”实现高租金回报“,为何不自己成为房东呢?购买自住房这个行为,在很多人眼里并不包含太多投资的考虑,但是利用自住房投资,有一个巨大的优势就是免资本增值税。并且自住房通常不会是频繁变动,很多澳洲人会在自己的自住房里住上很长一段时间。即使抛开给房子装修、升级等等的因素,长期持有的房子本身有非常实质且巨大的升值空间。很多人在年迈或者退休后,会选择“downsize”,即夫妻二人卖掉大家庭房,住进便捷舒适的小房子,省去很多打理工作的同时,还能将价差用于养老和享受生活。

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2、购买并持有投资房产

这一方式也是非常常见的投资策略,但是在这里还是进一步解读一下其模式。首先这种策略的目的是获得房产中长期增值。首先通过贷款购买房产,节省初始投入,甚至可以多套持有;然后将房屋出租,通过租客支付的租金还贷。就是这基本金融杠杆的运用,使得买家可以用少量资金撬动整个房产的增值。经过一段时间的房产增值后,买家还能将房屋市场估价增值的部分,也就是经常在西方投资理念里听到的“equity”,将其套现出来,就可以添购其他投资产品,甚至作为继续购房的首付,进一步多套持有。通过搭建投资组合(portfolio),控制风险,获得被动收入,实现合理的资产配置。

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3、负扣税

负扣税”NegativeGearing“发生在持有资产所获得的收入低于持有所花费的支出的时候,这损失的部分可以用于抵扣所得税收入。(例如持有投资物业的时候,年度租金总收入扣去贷款利息、维护成本和房屋折旧等类目后呈现为负值,这一负值就可以部分用以抵扣年度所得税。)那么这一策略目标利润在哪里呢?当长期来看,若房屋增值大于持有期成本,这一投资的最终结果就是获益的。通过中长期的持有房屋,加上澳洲高租金回报率的特色,这一目的不难实现。当租金上涨,超过持有花费的时候。随着通货膨胀,租金是有逐年上涨的趋势,因此很有可能在持有到某个年限开始,刚开始负现金流的物业开始呈现收支平衡甚至是收入超过开支(PositiveGearing)。当利率走低,花费开始低于租金收入的时候。这也是目前全球利率大趋势,并且澳洲进入了史无前例的低利率时代。购买越新的房产,其越具备非常重要的税务优势,那就是会计做账上的房屋折旧,这是一笔能帮投资者合理避税的开支。房屋折旧经常只是用于会计做账,不明显影响房屋价格,因为房屋价格通常由市场需求决定。但是这一支出却使得很多投资者明明是年年正现金流进入口袋,却总能合理要求退税。总结一下,负扣税政策其实只在为数不多的国家实行,放眼全球,唯有澳大利亚和日本具有最少限制的负扣税政策。因此通过合理采用负扣税的投资策略,能发挥在澳洲房产投资的最大特色和优势。这也因此使得澳洲房地产是非常低风险的投资选择。

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4、正现金流

常投资人常挂在嘴边的PositiveCashFlow,这一投资策略也是房产投资中非常重要的方向之一。这一投资策略还能与其他策略同时出现,例如在持有期间不仅有正现金流,同时还能有长期的房价增值;或是在正现金流的情况下还能通过负扣税进行税务减免。现金流的良好不仅可以用以提前偿还贷款或是改善生活质量,还能提高贷款时的信用评分,在经历经济波动时期也能非常好的应对风险。“睡后收入”不就这么回事?同时这也是走向财务自由的重要财富组成之一。

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5、旧屋翻新

旧屋翻新策略通常是购买一些需要修缮或是需要推倒重盖的旧屋,通过快速对房屋进行翻新,通常在3到9个月这样的时间段,再将翻新的房屋重新放到市场出售,或是出租。翻新可以快速为房产提供“增值”,出售可以赚取其中的利润差额,或是出租,以获得更可观的租金回报。尽管在很多电视节目中翻新看似有趣且简单,但是这种操作实际需要花费时间、劳力和资金,这其实比很多上述投资策略要更具有挑战性。当然,对旧屋翻新有经验的投资者,这种策略可以成为一种高收益的投资模式,并且周期短,投资者可以快速进入下一旧屋的翻新操作。

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6、土地分割

这种方法是通过购买一块相对较大的土地,通过当地政府部门的审批,将土地一分为二。通过这样的方法发挥土地的最大效用,提高土地的价值。后续可进行出售或自留,赚取利润。州与州之间通常有着不同的土地分割流程,通常在昆士兰州具有以下三步:申请城市规划审批TownPlanningApproval实现审批各项要求,类似污水处理、场地平整等等。审核通过,土地产权登记注册

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7、房地产开发

主动进行开发通常指的是在特定土地上建造多个住宅,需要完成全过程的开发建造后续等一系列工作,能直接为投资标的创造“增值”,通常这种高风险的投资操作能带来非常不错的利润。通常这种投资策略的投资者需要非常全面的专业领域知识,以及比较强的现金流。通过组建完善且专业的团队,并谨慎地做出可行性分析,是真正能在这一领域获得成功的重要前提