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澳洲房产投资什么样的房产才是明智之举呢
发布日期:2020-07-03

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澳洲买房如何计算房产投资回报率?投资回报率计算公式怎样呢?澳大利亚数座城市被评为全球最宜居的地方。因此澳洲房地产业发展欣欣向荣,吸引着越来越多的中国人投资买房。购买房产其实是一种投资行为,因此在选择投资房产时不仅要注重房子的质量,更重要的是房产的价值。那么,要投资什么样的房产才是明智之举呢?相信这是许多投资者最关心的问题。其实关键就在于计算房产投资的回报率。房产投资的回报率,是衡量澳洲房产是否值得投资的重要参考依据,它的计算方式一般有三种:

澳洲房产

1、收益模式计算形式:

投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)*12/(首期房款+期房时间内的按揭款);通常情况下,投资客的收益是是这样实现的,通过贷款购买商业地产,而后出租以获取资金,然会以月租金偿还银行贷款的月供,超出偿还银行贷款月供还款额的部分,才是投资客的投资回报。

澳洲房价

2、投资回报率分析计算公式:

投资回报率=(税后月租金-房屋持有费用)*12/购买房屋单价,该方法考虑了租金与房价两者的相对关系,只要结果大于6%都是不错的投资。但它只是简单粗略的计算,没有考虑资金的时间价值,并且对按揭付款方式不能提供具体的投资分析。

澳洲房产投资回报率?

3、投资回收时间分析计算公式:

投资回收年数=(首期房款+期房时间内的按揭款)/(税后月租金-按揭月供款)*12,这种计算方法可以简略估算资金回收期的长短,一般认为结果在12-15年之内都是合理的投资。该方法比资金回报法更深入一步,适用范围也更广,但也有其片面性。

澳洲买房

但也有许多人衡量澳洲房产投资回报价值的标准,只是简单的计算租金收益加房价增值是否大于持有成本,若大于则视为此房产值得投资。而这种收益情况常用“租金回报率”和“房产增值率”来表示。暂不考虑其他因素,这两种形式的计算方法如下:

租金回报率:

一般分为两种方式,前者较适用于一次性付款购房者,后者更适用于按揭贷款购房者。此外租金收益即为(月租金-月杂费支出)。具体计算方式是:

1、租金回报率=每月租金收益×12/购房总价

2、投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)

举例说明:

①假设李先生在墨尔本的某小区购得一套两室澳洲公寓,总价为40万澳元,一次性付款成交。对外出租后租金为2000澳元/月。那么李先生的租金回报率为:

租金回报率=2000×12/400000=6%

②同样的房子,但是王先生采用了按揭贷款的方式,首期房款为20%为8万元,期房时间内,澳洲是不用付房贷的,交房才开始付房贷,所以期房时间的按揭款为0元。月供款约为1581元(澳洲一般供30年)。王先生将其以月租金2000元出租。

此时投资回报率=(2000-1581)×12/(80000+0)=6.3%

澳洲房产投资回报率?

房产增值率:

因为澳洲房价市场近40年来一直稳定上升,且澳洲房产的增值率一般为8%-10%。且澳洲银行有“贴现”制度,即购房三年后可去银行再次评估房产,此次评估价值减去购房时房价的差额,即是你可以领取的房产差额补贴。

房产增值率=(房产售出价格/房产再次估价-购房时价格/购房时银行估价)÷购房时价格

举例说明:

还是李先生在2011年在墨尔本购买的40万澳元的澳洲房子,三年后此处房产的房价增长到50万澳元。

三年的房产增值率=(50-40)/40=25%

据统计,澳洲房产每年稳定的租金回报在5%-7%,而且平均每年房产增值10%,差不多每7年翻一番。无论通过哪种方式计算,澳洲房产投资回报率都很可观,这也是能吸引众多投资关注、澳洲房价越来越热的重要原因。

澳洲买房

澳洲房产投资回报率为什么如此之高?

原因大致归纳为三个方面:

1、澳洲自然地理环境得天独厚,有多个城市被评为最适合人类居住的城市,例如墨尔本和悉尼连续多年被评为世界五大最佳居住城市,间接说明了澳洲独特而舒适的生活环境、完善的社会保障体系。

2、澳洲房产的政策与国内不同,投资购买澳洲房产,将享受永久所有权和继承权。

3、澳洲房产发展时间长,体系完善,公开透明,相对成熟,没有太多的投机机会。具体可以参考我们之前的一篇专题文章:

总之,不同的计算方法和不同的背景分析对于投资回报率的结果影响较大,真实情况也还有很多因素需要考虑,麦威提醒大家买房投资之前,一定要找专业的投资顾问,可以针对自身情况选择适用的方法。