400-009-2260
恒泰国际 > 有关澳洲房产投资拍卖中的一些常见问题
有关澳洲房产投资拍卖中的一些常见问题
发布日期:2020-07-03

无标题文档
★报名咨询 |      姓名:手机:邮箱:
全国咨询热线:400-009-2260

有关澳洲房产拍卖中的一些常见问题,我们有遇到过很多华人买家的朋友们,在看西人卖家中介房源广告的时候,对于如何理解指导价,包括如何出价,都常感到很迷茫。尤其是拍卖的物业,为什么中介说这套澳洲房子必须上拍场?为什么有的房子可以接受拍前售出?为什么会取消拍卖?为什么会流拍,中介还是坚持上拍场?今天,我就来说说Auction拍卖物业的“游戏规则”。因为我们也有不少卖家中介的朋友,因此,我也只能大概提一些,不方便透露太多行业内的细节。还望理解。

澳洲房产

第一种情况:什么房子,卖家中介一定会坚持上拍场?

通常呢,拍卖是一个4-6周左右的marketing campaign,咱们以四周为例,前三周的open home inspections都是看房和吸收买家反馈的流程,第四周的周六会定一个拍卖的时间。如果在前三周的时间内,看房的人数非常多,买家感兴趣包括要了合同的人数也很多,比如说有十几个人,几十个人要了合同。这种情况下,卖家中介通常会在拍卖周的周初,反复电话确认,有多少买家口头出价?有多少买家感兴趣参加周六的拍卖?如果确保至少有3-5组以上的竞争,甚至更多,并且大家出价的范围差不多的情况下。这个时候中介一般会建议业主,咱们上拍场吧,让上钩的鱼儿们竞争起来,也许可以拍出一个溢价。这也是2017年,悉尼到处的拍场,大家常见到的情形。

澳洲房价

第二种情况:什么房子,卖家中介会接受拍前售出?

拍卖这种形式呢,有利有弊,也是一种买方和卖方的对赌。它有一个最大的缺点,我这里说的缺点是站在卖家的角度而言。那就是在现场的实际竞价时,每位买家都可以看出其他竞争对手的底牌。比如说,一个买家带着220万的预算和最高的期望值,去买一个自己特别喜欢的物业。他给自己定的心理预期是:“如果拍超过了220万,我就放弃,绝对不跟进了。”可是,拍场是会有意外情况发生的,如果说bidding stop到200万整,就没有人跟进了,有220万这个预算的买家,他也不是傻的,对吧,不可能说大家拍到200万停住,他还要追到220万拿下,最多跟卖家说再加1万,卖不卖随你。所以,很多非常有经验的西人卖家中介,如果在拍前,他们收到的口头出价里面,有一位买家的offer特别的standing out(与众不同的突出)。比如大部分人都出价180-200万左右,就一个买家愿意出220万。这种情况下,卖家中介是一定会说服业主赶紧卖的,不要冒风险,丢了这么好的出价。

澳洲房地产

第三种情况:什么房子,卖家中介会取消拍卖?

通常都是心知肚明,买家感兴趣的不多,诚意给定金offer的也不多,中介也管理好了业主对于这个房价的期待值。基于几周市场反馈的情况,中介会和业主商量,最后定一个for sale的指导价。

第四种情况:什么房子会流拍,为什么卖家中介还要坚持上拍场?

一种情况是经验相对欠缺的卖家中介,误判了买家市场的反馈,可能电话包括邮件的沟通里,中介也认为现场至少会有3-5组的竞争。可是拍卖的当日,任何变数都可能发生。比如有几个买家在周六前看到了别的更喜欢的房子,就放弃了。或者说早上参加了另外一场拍卖,已经买到了房子,下午就不去了。那么,现场注册的买家根本就不够,于是流拍。其次,也是最常见的一种情况。卖家中介也是需要做好业主的工作,管理好卖方对一套物业的期望值。对于完全听不进中介意见的业主,比如说买方市场的反馈只有180万左右,根本没有人出价200万,但是业主执意少了200万,我一分钱都不卖。那么卖家中介就会带着这套房子上拍场,故意流拍给自己的客户看,让他们真真切切的感受下,你的房子,现场是不是如你想象的那么受欢迎。这样的流拍澳洲房价房源,其用意并不是拍给买家市场和公众看的。而是卖家中介管理业主们心态和期望值,最好用的一个方式。任何口头的出价都是虚的,眼见为实。

澳洲买房

我们是买家中介,有很多问题本不该由我们来回答。但是平日的工作里,我们发现,有很多华人朋友们,对于悉尼的澳洲买房市场,卖家中介对一套房子的估价,做广告过程中的定价策略,包括该如何出价,是越看越迷茫,越看越觉得到处都是陷阱。我们每天跟悉尼不同区,不同品牌的卖家中介,打交道很多,也跟不少人做过生意。哪些中介的指导价比较合理?哪些中介是爱用钓鱼价?哪些中介会在拍卖前告知我们真实的反馈?这些是需要大量的实战经验,包括足够的人脉资源,才可以总结出来的。