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墨尔本与悉尼房产拍卖情况尚未受到新冠病毒的影响
发布日期:2020-03-26

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经济刺激措施给澳洲房产市场带来利好消息,清盘率——墨尔本与悉尼的拍卖情况尚未受到新冠病毒的影响。在上周末,墨尔本有1192场拍卖,而悉尼有725场。清盘率依然保持较高水平,墨尔本房产为65%,悉尼则为68%。然而,清盘率很难反映出房产市场的全貌,它主要反映的是墨尔本和悉尼高端市场的状况。搜索活跃度趋势与房产成交价数更能衡量澳大利亚房产市场在疫情下的表现。鉴于目前这些数据并不清晰,我们暂时依据清盘率来判断房产市场的走向。就目前情况来看,澳洲房产市场还是维持在相对强劲的状态。在上周末拍卖的房产中,一套位于Elwood的房产,上拥有最高的浏览量。这套房产地理位置优越,地块面积较大。其预期售价为500万澳元至550万澳元。

澳洲房产市场

澳大利亚经济刺激措施给房产市场带来利好消息

经济刺激措施对于房产市场的影响,澳大利亚第一轮的经济刺激措施虽然没有对房产市场产生直接的影响,但因为该项措施意在推动经济,因此也间接给房产市场带来了好处。澳大利亚储备银行(ReserveBankofAustralia)的降息举措将使贷款人直接获益,购房者贷款方面的压力将得到一定程度的减轻。澳大利亚储备银行还实行了针对中小型企业和借款人的优惠措施,这些措施虽然不会对房产市场产生直接影响,但是有助于经济发展。现阶段澳洲房产市场最大的风险来自于上升的失业率和因还不起贷款而抛售房产的卖家。经济刺激措施减轻了买房贷款的压力,然而其主要目的其实是为了减少失业率。澳大利亚政府封锁国境的措施对海外买家产生了影响,并且很有可能会对新房市场产生冲击。但自2017年以来,海外买家只占据市场的一小部分。尽管有许多买家保持观望状态,准备等房价大幅下跌之后再买入,然而根据现阶段市场的表现,我并不认为房价大幅下跌的情况会发生。因为疫情可能不会持续太长时间,而且政府对失业率的关注度极高,并已采取了强有力的措施推动经济。第二轮的经济刺激措施将会在本周公布。在现阶段,虽然一些大银行已经开始实行一些有关还款的优惠措施,但与其他国家不同,给受到疫情影响的人实施贷款减免还不是强制性的。不过随着因还不起贷款而抛售房产的卖家增多,相关措施也是有可能会出台的。在英国,政府出台了在3个月内不允许驱赶租客的规定,这一举措也可能在澳大利亚推行。

澳洲房产市场带来利好消息

经济刺激计划的目的

我们正在经历一场公共卫生方面的危机。这场危机给澳大利亚的生产效率带来了沉重一击,不过这次冲击并不会造成市场流动资金不足。在宣布利率削减至0.25%后,澳大利亚储备银行开始实行量化宽松政策,各大银行也做好了放贷的准备。放眼全世界,我们发现各家银行都在批准为那些失业的贷款者办理延期还款。这些对于房产市场来说都是利好消息,并在很大程度上改变了我之前对房产市场的态度。尽管降息给购房者和借贷者带来了利好消息,不过联邦政府和州政府的经济刺激措施其实主要是为了确保以下三个方面:

1.确保失业率不会大幅上升,且保障暂时失业的人能正常支付房租、月供、水电费等基本开销

2.确保公司不会破产

3.确保生产问题不会因不良贷款的增加而转变为金融危机

新冠病毒对商业地产的影响——与住宅市场不同,经济刺激措施对于商业地产的影响更为复杂。目前,卫生防护措施对于各种种类的商业地产都至关重要,租客与房东也将可能需要在租金或贷款方面的减免。

澳洲房产投资

旅馆酒店

鉴于游客人数暴跌,旅馆酒店行业变得尤其脆弱。现阶段,澳大利亚政府封锁国境的措施给旅馆酒店行业雪上加霜,而强制隔离措施也给其带来了巨大的挑战。

办公室

目前许多办公室都处于空置状态,但是租客短期内还是有能力支付租金的。办公室的空置率可能还会进一步增加,并且收益率也在下降。然而,疫情对于办公地产可能会有更深远的影响。目前,大部分的公司正在推行在家办公的工作方式。疫情过后,许多公司可能会沿用这一方式。这意味着办公室的需求量将减少。此外,人们会更加关注像WeWork*这样的共享办公的方式带来的潜在卫生隐患,从而要求供应方提供更严格的清洁程序。

*WeWork:WeWork,总部位于美国纽约的众创空间,在全球的23座城市拥有80个共享办公场所。

零售店

在疫情出现之前,零售行业处于较艰难的状态,但是现在卖生活必需品的商店(尤其是超市)以及家庭娱乐设备的商店(例如HarveyNorman、JBHIFI)都表现十分良好。相反,咖啡厅、餐馆和时尚零售店正在渡过一个非常艰难的时期。疫情过后,政府应该会采取措施以鼓励人们消费。

工厂

经济的放缓将对工厂产生不利影响,甚至有些工厂已经出现了供应链断裂的问题。但是总体而言,工厂受疫情影响较小。

澳大利亚房产

待开发土地

开发用地的需求量会因疫情的影响而受到限制,其最终走向将取决于住房市场的表现。新房市场在今年初有所回升,但其需求量将在接下来的两个月内有所下降。海外买家短期内无法回归市场,不过自2017年以来,海外买家就不再在新房市场中占主导地位。疫情过后,新房的需求量将随现有房产一起回升。

医疗

在商业地产中表现最佳的是医疗地产。目前澳大利亚医疗系统可容纳人数较低且在卫生措施上出现了一些问题,所以在疫情过后,将会有许多资金投入医疗方面,以确保澳大利亚有能力面对未来可能发生的公共卫生紧急事件。总体而言,澳洲房产投资房市场并没有出现流动资金短缺的现象,并且有许多潜在买家都保持观望状态。